La dación en pago: El banco va a subastar mi casa, ¿qué puedo hacer?

La dación en pago: El banco va a subastar mi casa, ¿qué puedo hacer?

Esta semana te traigo el caso de una familia que, como tantas otras en estos tiempos de crisis, se encuentra, de un día para otro, en una situación límite económicamente hablando.

Esta familia se encontró viendo que podían perder su casa y su patrimonio, por el mero hecho de haber perdido el trabajo (un negocio familiar de fruta y verdura con más de 25 años).

 

Cuál es la posición del banco frente a tus deudas

El banco comienza a llamar a sus clientes cuandodeben alguna letra de la hipoteca, dejan de pagar la póliza de crédito de nuestro negocio y se acumulan deudas en las tarjetas de crédito.

Son varios los problemas que se te presentaran cuando comienzas a deber dinero al banco, que casi siempre “tiene la sartén por el mango”.

Porque cuando debemos 1.000,00€ al banco tenemos un problema, pero cuando le debemos 200.000,00€ el que tiene  problemas,  es el banco con nosotros. Por lo que, en la mayoría de las ocasiones le conviene llegar a un acuerdo con el deudor.

Si debemos 1.000€ al banco tenemos un problema, si son 200.000€ es él que tiene problemas.

 ¿Por qué te digo esto? Porque si no tienes bienes, cuentas bancarias, etc. el banco difícilmente va a cobrar alguna de las deudas que has contraído con él.

Por ello, le conviene llegar a un acuerdo antes de convertirse en deudas incobrables o fallidas que van a la cuenta de pérdidas de su balance.

Para el banco siempre es mejor recobrar alguna cantidad por mínima que sea, en aras al Código de buenas prácticas bancarias.

 

Existe una alternativa al juicio y a la ejecución de la hipoteca

En el caso del que te hablo, el banco ya había comenzado los trámites procesales demandando judicialmente a mi cliente, tanto por no pagar la hipoteca de su vivienda habitual, como por dejar de pagar la póliza de crédito del negocio.

Lejos de ir a juicio o de llegar a  la ejecución hipotecaria, con la correspondiente subasta pública de la casa, conseguimos llegar a:

Un acuerdo extrajudicial con el banco consistente en una cancelación de intereses y costes judicialesLa negociación de la dacion en pago, con el objetivo de perdonar la deuda hipotecaria, y llegar a una refinanciación de sus deudas a largo plazo -póliza de crédito y tarjetas de crédito-.

¿Pero, qué es la dación en pago y para qué sirve ?

Dación en pago es la entrega de un bien (en este caso vivienda habitual) con valor económico suficiente para que cubra la deuda contraída con el banco.

La dación en pago es, en otras palabras,tu alternativa a la ejecución hipotecaria. Tienes mas información en la nueva  ley sobre medidas urgentes de protección para deudores hipotecarios sin recursos.

Esta alternativa consiste en que el banco proceda a la venta forzosa de ese bien en subasta pública, con el objetivo de saldar la deuda que el cliente tiene con su entidad. Es decir, pones tu casa a subasta, y con lo que te den puedes hacer hacer dos cosas:

Saldar tu deuda con el banco, cambiando la titularidad a nombre del banco, y liberandote de la responsabilidad ilimitada que habías asumido en el momento de firmar la hipoteca.Si lo que te dan es mas de la deuda, el resto de dinero podras utilizarlo para cubrir otras deudas.

¿Que significa responsabilidad ilimitada?

“Responsabilidad ilimitada” quiere decir que responde con todos tus bienes presentes y/o futuros ante el impago de cuotas hipotecarias.

Vamos, que el banco se está asegurando el recobro del dinero que te ha prestado en su momento para comprar tu soñada casa.

 

¿Cuales son las ventajas de la dacion en pago?

La ventaja de la dación en pago sobre la ejecución hipotecaria para ti, es que evitas los altos costes que supone la ejecución tanto de intereses de demora, comisiones por recibos impagados, costas judiciales….

Para el banco, la ventaja radica en que evita además de todo lo anterior, los plazos judiciales hasta la adjudicación o venta de la vivienda en subasta pública.

 

¿Cómo acabó el caso de esta familia?

Cuando negocié la dación en pago para esta familia, tuve  en cuenta que con el cambio de titularidad y ante la difícil situación económica que tenian, tenia claramente que trasladar al banco todos los costes de la transacción:

NotarioInscripción registralActos jurídicos documentados (AJD) que es un impuesto cedido a las CCAA a pagar por el otorgamiento de la escritura públicaPago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por la transmisión del bien a otro titularPago de plusvalía aunque es un impuesto atribuible al vendedor.

Finalmente mis clientes consiguieron con la dación en pago

Liberarse de la hipoteca de la viviendaRefinanciar su deuda a largo plazo para pagar la deuda de la póliza de crédito y las tarjetas.

 

Por otra parte, negociamos el pago de un alquiler mínimo para seguir viviendo en la casa a fin de poder seguir con su vida lo más normalizada posible, dentro de la grave situación económica existente.

 

¿Has tenido alguna experiencia con deudas con el Banco? 

¿Conocias esta posibilidad de negociacion con ellos?